Überbaurecht

Die Charakteristika des Überbaurechts sind stichwortartig wiedergegeben:

Funktion

  • Beschränktes dingliches Recht auf (Bauen im Vereinbarungsfall und) Fortbestehenlassen eines Überbaus, d.h. eines Teils der Baute auf dem Nachbargrundstück [vgl. ZGB 674 und BGE 105 Ib 191 f.]

Bedeutung

  • Überbaurechte sind in der Praxis häufig anzutreffen
  • Anwendungsfälle (ohne Anspruch auf Vollständigkeit)
    • Gesetzlicher Anspruch auf Einräumung eines Überbaurechts
      • Altstadtbauten mit ineinandergreifenden Raumüberbauten mangels grenzgetreuer Bauweise in früheren Zeiten
      • Irrtümliche Grenzüberstellung
      • Unterirdische Keller [vgl. BGE ZBGR 48 (1967) Nr. 21 S. 80 ff.]
      • Erdbewegung mit Verschiebung der Baute
      • Mauerausbauchung
      • Analoge Anwendung des Überbaurechts bei Überschreitung einer Bauverbots- oder Baubeschränkungsdienstbarkeit am eigenen Grundstück
      • Im Voraus vereinbarter Überbau
        • Verdichtetes Bauen
        • Terrassenhäuser (als Alternative zu Stockwerkeigentum)
        • Zwischenbau
        • Passerellenbau
        • Temporärer Überbau bis zum Quartierplan-Vollzug
      • Weitere Konstellationen, siehe in BGE 98 II 104 f.
      • Verneinung bei Strassenkörper [vgl. ZBGR 64 (1983) Nr. 19 S. 91]

Gesetzliche Ausgestaltung

Begründung

  • als Grunddienstbarkeit
  • Gesetzlicher Anspruch auf Einräumung eines Überbaurechts (Legalservitut)
    • Unberechtigter Überbau und Bau auf fremdem Boden [vgl. ZGB 674 Abs. 3 und ZGB 671 bis ZGB 673]
      • Unterbleiben rechtzeitiger Einsprache seitens des durch den Überbau beeinträchtigten Nachbarn
      • Guter Glaube des Überbauenden
      • Anspruch auf Einräumung einer Überbaudienstbarkeit oder Zuweisung des Eigentums am überbauten Boden an den Überbauenden?
        • Vgl. BÜRGISSER ADOLF, Das Überbaurecht des ZGB und des BGB, Diss. Zürich 1978, S. 339 ff.
    • Überragende Bauten und Vorrichtungen zur Abgrenzung von 2 Grundstücken [vgl. ZGB 674 und ZGB 670]
  • Vertraglicher Überbau
    • als Grunddienstbarkeit
    • Öffentliche Beurkundung des Dienstbarkeitsvertrags samt Planbeilage + Grundbucheintrag

Gegenstand

  • „Überragen von Bauten und anderen Vorrichtungen“
  • von einem Grundstück auf ein anderes
  • Überbau
  • oberirdisch
  • unterirdisch
  • im Luftraum
  • überragende Keller
  • überragende Räume bei aneinander gebauten Gebäuden
  • Anbau einen bestehenden Überbau
  • Zwischenbau
    • zwischen 2 Gebäuden
    • Passerelle, u.U auch über eine Strasse hinweg

Keine bauliche und funktionelle Unabhängigkeit

  • Beim Überbaurecht [ZGB 674] muss die überragende Baute nicht baulich und funktional von den Bauten auf dem belasteten Grundstück getrennt sein
    • Vgl. ZBGR 1967 S. 80 mit Bemerkung von LIVER PETER, S. 87

Rechte und Pflichten

  • Überbauberechtigter
    • Recht auf Bau und Fortbestehenlassen
    • Durchbrechung des Akzessionsprinzips
  • Überbaubelasteter
    • Duldung des Überbaus
    • Weitere Duldungen (zB Erschliessungsanlagen zum Überbau)

Einräumungsentschädigung

  • Entschädigung üblich
  • Entschädigungsanspruch bei unberechtigtem Überbau
    • Zusammensetzung?
      • Einräumungsentschädigung
      • Schadenersatzanspruch aus unerlaubter Handlung
      • Ersatz für privatrechtliche Expropriation
    • Kapital oder Rente?
  • Gegenleistung bei vertraglichem Überbaurecht
    • Kapitalisierung des Grundstücknutzens auf die mutmassliche Gebäudedauer, ev. unter Zuhilfenahme von Barwerttafeln
    • Tauschweise Tilgung
      • zB Einräumung von selbständigen und dauernden Parkplatz-Benützungsrechten in der überstellten Unterniveaugarage (UNG)

Ausübungsentschädigung

  • in der Regel wird nicht eine wiederkehrende Ausübungsentschädigung zugesprochen bzw. vereinbart; unzulässig ist eine solche Abrede aber nicht

Weiterführende Literatur

  • BÜRGISSER ADOLF, Das Überbaurecht des ZGB und des BGB, Diss. Zürich 1978, 561 S.

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