Grundbucheintrag

Der Grundbucheintrag wirft vor allem bei folgenden Themen Erläuterungsbedarf auf:

Das Eintragungsprinzip ist Ausfluss des im Immobilienverkehr anerkannten und tragenden Publizitätsprinzips. Auch bei Dienstbarkeiten muss sich der Dritte auf den Eintrag verlassen können. Es gilt somit das Prinzip des öffentlichen Glaubens [vgl. ZGB 973].

Rechtsgeschäftliche Dienstbarkeit

Vertraglich vereinbarte Dienstbarkeiten entstehen erst mit dem Grundbucheintrag (= Eintragungsprinzip). Der Dienstbarkeitsvertrag (mit Dienstbarkeitsplan) ist die Grundlage und damit notwendig, für sich alleine aber nicht ausreichend.

Grundbuchanmeldung

Ausgangspunkt über die Belastung des Grundstücks mit einer Dienstbarkeit ist eine Grundbuchanmeldung.

Die Grundbuchanmeldung ist die Erklärung des zuständigen Grundeigentümers [vgl. ZGB 963]. Der Grundeigentümer hat dabei vorzulegen bzw. nachzuweisen [vgl. ZGB 965]:

  • Verfügungsrecht
  • Rechtsgrundausweis (Dienstbarkeitsvertrag [landläufig: Servitutsvertrag])

Tagebuch

Gestützt auf Rechtsgrundausweis und Grundbuchanmeldung erfolgt zunächst die Eintragung der Dienstbarkeit im Tagebuch (auch „Journal“) [vgl. ZGB 948] um schliesslich in der Reihenfolge der Tagebucheinträge im Hauptbuch der belasteten und bei Grunddienstbarkeiten auch der berechtigten Liegenschaft eingetragen zu werden [vgl. ZGB 945 Abs. 1].

Bedingte Dienstbarkeiten

  • Suspensiv bedingte Dienstbarkeiten
    • zulässig
    • nicht eintragungsfähig, solange die Suspensivbedingung nicht eingetreten ist [vgl. BGE 87 I 317]
      • Vermeidung der Eintragung einer Dienstbarkeit, die richtigerweise gar noch nicht entstanden ist
  • Resolutiv bedingte Dienstbarkeiten
    • zulässig
    • eintragungsfähig [vgl. BGE 106 II 329; betraf den Fall, dass ein Wohnrecht bei Wiederverheiratung der dienstbarkeitsbegünstigten Witwe erlöschen solle]
    • Problematik
      • erloschene Dienstbarkeit bleibt eingetragen, bis zur Löschung
      • gleiches tritt beim Tode des Dienstbarkeitsberechtigten ein [vgl. ZGB 749 Abs. 1 und ZGB 776 Abs. 3]

Befristete Dienstbarkeiten

  • zulässig
  • eintragungsfähig
    • eindeutiger Fristenablauf
    • Fristablauf muss aus dem Grundbuch ersichtlich sein
  • Gesetzliche Befristungen
    • Nutzniessung für eine juristische Person [vgl. ZGB 749 Abs. 3]
    • Selbständiges und dauerndes Baurecht [vgl. ZGB 779l]

Grundbucheintragung

Die Grundbucheintragung setzt folgende Belege voraus bzw. enthält folgende Bestandteile des Grundbuchs:

  • Grundbuchbelege
    • Rechtsgrundausweis (Rechtsgrund)
    • Grundbuchanmeldung
  • Stichwort des Grundbucheintrag (im Grundbuchblatt) des belasteten Grundstücks
  • Servitutenprotokoll-Text

Bei Grunddienstbarkeiten hat der Eintrag auch als „Recht“ im Grundbuchblatt des berechtigten Grundstücks zu erfolgen [vgl. ZGB 968]. Für die Entstehungswirkung der Dienstbarkeit ist grundsätzlich der Eintrag der Belastung in der „Dienstbarkeitsspalte“ relevant; ob auch der Eintrag des „Rechts“ auf dem Blatt der berechtigten Liegenschaft die nämlichen Wirkung zeitigt, ist umstritten [vgl. BGE 95 I 614, Erw. 3; die Grundsatzfrage wurde nicht beantwortet].

Das Servitutenprotokoll (SP) enthält nur den dinglichen Textteil. – Sofern und soweit die Grundbucheinrichtung ein Servitutenprotokoll (SP) führt, schafft dieses Klarheit, welcher Dienstbarkeitsinhalt automatisch auf den Erwerber übergeht. Fehlt ein Servitutenprotokoll (SP), muss der direkt Bestandteil des Grundbucheintrags bildende Rechtsgrundausweis für die Frage des Rechtsübergangs konsultiert werden. Mit dem seit 01.01.2012 geltenden umfassenden Beurkundungszwang dürfte dies wieder rechtsklarer werden. Zuvor musste der Grundbuchverwalter eine Dienstbarkeit auch auf Basis des von den Parteien verfassten privatschriftlichen Dienstbarkeitsvertrages eintragen, wobei die Parteien in der Regel bei der Vertragsgestaltung nach einem Vertragsteil der beschränkt dinglichen Vertragsregeln, der dem Grundbucheintrag zugänglich ist, und den rein obligatorischen, inter partes wirkenden Abreden und Klauseln unterschieden.

Für die neu einzutragende Dienstbarkeit gilt mit Bezug auf die Eintragung im Grundbuchblatt der belasteten Liegenschaft(!) das Prinzip der Alterspriorität:

  • Die Dienstbarkeit erhält das Datum der Eintragung im Tagebuch [vgl. ZGB 972]
  • Zeitlich früher eingetragene Rechte (Vormerkungen, Dienstbarkeiten, Grundlasten und Grundpfandrechte) gehen der neuen Dienstbarkeit im Range der dinglichen Sicherheit
    • Ausnahme
      • Nachstellung vorgehender Rechte mit Zustimmung des Berechtigten
  • Vgl. auch ZBGR 66 (1985) Nr. 70 S. 332 f.

Obwohl durch die Dienstbarkeit oft nur Teile des Grundstücks betroffen sind (Ausübungsfläche), erfasst die Dienstbarkeitslast eintragungsmässig das ganze Grundstück.

Bei den Selbständigen und dauernden Rechten wird für die Berechtigung ein eigenes Grundbuchblatt eröffnet [vgl. ZGB 943 Abs. 1 Ziffer 2 und Abs. 2].

Drucken / Weiterempfehlen: