Unterbaurecht

Die Errichtung eines Baurechts zulasten des selbständigen und dauernden Baurechts (sog. „Unterbaurecht“) ist zulässig, auch wenn dadurch eine gewisse Unübersichtlichkeit entsteht. Dabei ist folgendes zu beachten:

  • Aufnahme als selbständiges und dauerndes (Unter-)Baurecht ins Grundbuch möglich
  • Umfang und Inhalt dürfen jenen des (Haupt-)Baurechts nicht überschreiten
  • Baurechtsdauer darf nicht länger sein als jene des (Haupt-)Baurechts
  • Erfüllung der Grundvoraussetzungen
    • Selbständigkeit
    • Dauer
    • Bauliche Unabhängigkeit
    • Funktionelle Unabhängigkeit
  • Unterbaurechts-Errichtung stellt kein Vorkaufsfall dar
    • Vorbehalten bleibt die Geltendmachung einer allfälligen Rechtsmissbräuchlichkeit
  • Zur Vermeidung von Vorkaufsfall-Konkurrenzfragen empfiehlt sich die Aufhebung des Vorkaufsrechts nach ZGB 682 Abs. 2 zwischen dem Baurechtsgrundstück und dem Unterbaurecht
    • Öffentliche Beurkundung der Aufhebungsvereinbarung
    • Vormerkung im Grundbuch
    • Vgl. ZGB 681b Abs. 1

Das Unterbaurecht ist nicht mit dem selten anzutreffenden „nachrangigen Baurecht“ auf ein und derselben baurechtsbelasteten Liegenschaft zu verwechseln. Aufgrund des Rangstellenprinzips bzw. Altersprioritätsprinzips entfaltet das „nachrangige Baurecht“ erst nach dem Dahinfallen des „vorrangigen“. 

Weiterführende Literatur

  • ISLER PETER, Der Baurechtsvertrag und seine Ausgestaltung, Bern 1973
  • LIVER PETER, in: ZBJV 1968 S. 34
  • BINZ-GEHRING DORIS, Das gesetzliche Vorkaufsrecht im Schweizerischen Recht, Bern/Frankfurt am Main 1975, S. 91 ff.
  • GHANDCHI LILIAN, Das gesetzliche Vorkaufsrecht im Baurechtsverhältnis, Art. 682 Abs. 2 ZGB, Diss. Zürich 1999, S. 162 und FN 36, 257 ff.

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