Gesetzliche Ausgestaltung

Gegenstand

  • Neubau
    • Recht, zu bauen und das Bauwerk fortbestehen zu lassen
  • Bestehendes Bauwerk (Baurechtsbegründung zulässig)
    • Recht, bestehendes Bauwerk fortbestehen zu lassen

Begründung

  • Öffentliche Beurkundung des Dienstbarkeitsvertrags samt Plan für das Grundbuch (Plananhang, ev. Planbeilage) [vgl. ZGB 732 Abs. 1 und 2]
  • Grundbucheintrag
    • Varianten
      • 1) unbefristetes, unübertragbares Baurecht für Ver- und Entsorgungsanlagen
      • 2) Ausgestaltung als selbständiges und dauerndes Recht mit eigenem Grundbuchblatt, um das Recht als Grundstück belasten und veräussern zu können [vgl. ZGB 779 Abs. 3 und nGBVo 22 Abs. 1]

Trennung von Land und Baute

  • Aufhebung des Akzessionsprinzips zur Trennung von Boden und (Dauer-)Baute
  • Der Baurechtsbelastete hält nur noch das nackte Eigentum am Boden, damit der Baurechtsberechtigte an der im Baurecht zu erstellenden Baute alleinberechtigt wird

Bauliche und funktionelle Unabhängigkeit

  • Bestand und Gebrauch des Bauwerks dürfen nicht von einer anderen Baute des Baurechtsbelasteten abhängig sein [vgl. ZGB 675 Abs. 2]
    • Unzulässigkeit des Baurechts an der Hälfte einer Doppelgarage mangels baulicher und funktioneller Unabhängigkeit
      • Vgl. BGE 111 II 134 = ZBGR 1987 S. 376 = BN 1986, S. 293 mit Bemerkungen von LIVER PETER zum vorinstanzlichen Urteil; ferner: KELLENBERGER ALFRED, in: BN 1987 S. 86, LIVER PETER, , in: ZBJV 1987, S. 155, PFÄFFLI ROLAND, in: BN 1986 S. 336 Ziffer 29; schliesslich: ZGRG 1997 S. 10 (GR)
    • Beim Überbaurecht [ZGB 674] ist es irrelevant, ob der überragende Bauten-Teil mit dem belasteten Grundstück in irgend einer Art und Weise baulich und funktional verbunden ist oder nicht
      • Vgl. ZBGR 1967 S. 80 mit Bemerkung von LIVER PETER, S. 87
  • Problemfall in der Praxis: Unterniveaugarage (UNG), die Teil einer Baute ist, kann nicht auf Basis eines Baurechts erstellt werden
    • Praxis-Lösung
      • 1) Bildung einer eigenen Liegenschaft für Ein- und Ausfahrtsrampe und Ein- und Ausfahrtstor der UNG
      • 2) Begründung eines Überbaurechts für die UNG zugunsten des neuen Grundstücks, zL des Nachbargrundstücks
      • 3) Aufteilung des neuen Grundstücks in selbständige Miteigentumsanteile, wobei der Nenner den Anzahl der Einstellplätze entspricht
      • 4) Eröffnung eines separaten Grundbuchblatts für jeden Miteigentumsanteil [vgl. nGBVo 23 Abs. 2]
      • 5) Ausschluss des gesetzlichen Vorkaufsrechts
      • 6) eventualiter: subjektiv-dingliche Verbindung (unselbständiges Miteigentum)
      • Vgl.

Rechte und Pflichten

  • Baurechtsberechtigter
    • Recht zu bauen und fortbestehen zu lassen
      • Wesentliche Vertragselemente
        • Lage (Planbeilage)
        • Gestalt
        • Ausdehnung
        • Zweck der Bauten
        • Benutzung nicht überbauter Flächen, die mit der Baurechts-Ausübung in Anspruch genommen werden
        • Baurechtsdauer (Höchstdauer)
      • Weitere Vertragliche Bestimmungen
        • Baurechtszins
        • Erschliessungs-Dienstbarkeiten
        • Heimfallsentschädigung bei vorzeitigem Heimfall und bei ordentlichem Heimfall
        • ev. Resolutiv-Bedingungen
          • Erteilung Baubewilligung
          • Spätester Baubeginn
    • Weitere Vertragsbestimmungen
  • Baurechtsbelasteter
    • Duldung des Bauens und Fortbestehenlassens
      • Siehe „Wesentliche Vertragselemente“ oben
      • Weitere Vertragliche Bestimmungen
        • Baurechtszins
          • Sicherstellung Baurechtszins
          • Sicherungspfandrecht analog Bauhandwerkerpfandrecht
        • Erschliessungs-Dienstbarkeiten
        • Heimfallsrecht
          • Heimfall der Baurechtsbaute vorzeitig oder bei Zeitablauf des Baurecht (ordentlicher Heimfall)

Einräumungsentschädigung

  • 1) Dienstbarkeit für Ver- und Entsorgungsanlagen
    • i.d.R. entgeltlich (symbolische Werte), sofern und soweit der Baurechtsbelastete selber keinen Nutzen aus dem Dienstbarkeitsgegenstand zieht
  • 2) Baurecht für Wohn- und Gewerbebauten
    • i.d.R. Abgeltung über Ausübungsentschädigung, ausser für die Zeit bis zur Baufertigstellung

Ausübungsentschädigung

  • 1) Dienstbarkeit für Ver- und Entsorgungsanlagen
    • Keine wiederkehrenden Entschädigungen
  • 2) Baurecht für Wohn- und Gewerbebauten
    • Baurechtszins (periodische Leistung)
      • Leistungspflicht ist nicht dinglicher, aber bei Vormerkung im Grundbuch realobligatorischer Natur [vgl. ZGB 779a Abs. 2]
      • Verschiedene Modelle
        • zB Basler Modell (Partnerschaftlicher Baurechtszins)
        • zB Zürcher Modell (Baurechtszinsbarwert)
      • Änderung des Baurechtszinses untersteht Beurkundungszwang [vgl. ZR 2004 S. 68]
      • Richterliche Anpassung des Baurechtszinses nach dem Grundsatz von clausula rebus sic stantibus, wenn sich die Umstände nach Vertragsschluss so grundlegend geändert haben, dass eine gravierende Äquivalenzstörung eintritt [vgl. BGE 4A_375/2010 vom 22.11.2010; Dienstbarkeit: Richterliche Baurechtszinsanpassung bei grundlegend veränderten Verhältnissen | bnlawyers.ch]
    • Überbindung von Baurechtszinsen anlässlich einer konkursamtlichen Versteigerung
      • Vgl. BGE 7B.64/2005 = BN 2005 164 = BR 2006 72
      • KREUTZ DENISE / MUTTI CHRISTOPH, Baurechte im Zwangsverwertungsverfahren, in: BlSchK 73 (2009) 85 ff.

Übertragbarkeit und Vererblichkeit je nach Ausgestaltung

  • Übertragungsbeschränkung bei selbständigem und dauernden Baurecht
    • Vereinbarung hat nur obligatorische Wirkung (inter partes)
    • Der Grundbuchverwalter muss nicht prüfen, ob die vorbehaltene Zustimmung zur Handänderung vorliegt; es besteht auch keine Mitteilungspflicht nach ZGB 959 [vgl. BGE 5A_614/2008 vom 26.11.2008 = BGE 135 III 103]

Aufhebung oder Änderung der gesetzlichen Vorkaufsrechte

Grundsätzliches

  • Eine Vereinbarung über die Aufhebung oder Änderung der gesetzlichen Vorkaufsrechte des baurechtsbelasteten Grundeigentümers und des Baurechtsberechtigten eines selbständigen und dauernden Baurechts kann im Grundbuch vorgemerkt werden (vgl. ZGB 682 Abs. 2)

Vormerkungsgrundlage bilden:

  • Rechtsgrundausweis
    • Öffentlich beurkundeter Baurechtsvertrag mit Klausel über die Aufhebung oder Änderung des gesetzlichen Vorkaufsrechts
      • Vorkaufpreis-Limitierung
      • Präzisierung der Vorkaufsfälle
      • Änderung der Ausübungsfristen
      • o.ä.
    • Vormerkungsvereinbarung
  • Grundbuchanmeldung zur Vormerkung im Grundbuch
  • Vgl. ZGB 959

Vormerkung „weiterer vertraglicher Bestimmungen“

  • Öffentlich beurkundete Vormerkungsabrede (in der Regel als Klausel im Baurechtsvertrag)
    • Nicht vormerkbar sind die ganzen Baurechtsvertragsbestimmungen
    • Vormerkung kann sich beziehen auf:
      • Baurechtszins
      • Vorzeitiger Heimfall
      • Ordentlicher Heimfall
      • etc.
  • Vormerkung im Grundbuch
  • Vgl. ZGB 779b Abs. 2

Steuern

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