Auslegung Dienstbarkeitsvertrag

Da sich der primär massgebende Grundbucheintrag auf den Dienstbarkeitsvertrag (Erwerbsgrund) bezieht, können für die Inhaltsbestimmung nach ZGB 738 Abs. 2 nur Tatsachen herangezogen werden, welche in den (Grundbuch-) Belegen zum Eintrag niedergeschrieben und daraus erkennbar sind:

3. Begründungsakt der Dienstbarkeit (Dienstbarkeitsvertrag) als Auslegungsmittel

a) Dienstbarkeitsvertrag = Grundbuchbeleg = Bestandteil des Grundbuchs

  • + ev. behördliche Verfügungen [vgl. ZGB 731 Abs. 2 i.V.m. ZGB 656]

b) Auslegung des Dienstbarkeitsvertrags

  • primäres Auslegungsmittel bei den Erwerbsgrundbelegen
  • Auslegung nach dem Vertrauensprinzip [vgl. BGE 108 II 542]
  • Versuch der Beurteilung von Inhalt und Umfang sowie Rechte und Pflichten

c) Nichtübereinstimmung von Grundbucheintrag und Erwerbsgrund (Dienstbarkeitsvertrag) > – unter Vorbehalt Vertrauensschutz des Dritten – Grundbuchberichtigungsklage möglich [vgl. ZGB 975] 

4. Wortlaut des dinglichen Teils des Dienstbarkeitsvertrages

a) Vertragstext präzise und verständlich?

  • Vgl. BGE 115 II 434 Erw. 2c

b) Vertragstext lässt keine schlüssige Auslegung zu

  • Vgl. BGE 128 III 265 Erw. 3a: Es kann ein vom klaren Wortlaut abweichender Sinn massgebend sein

5. Zweck

a) Sofern und soweit der Wortlaut für die Dienstbarkeitsauslegung nicht ausreichend ist, Heranziehung des Zwecks

  • Restriktive Auslegung und Beschränkung der Rechte des Eigentümers des belasteten Grundstücks nur soweit als es zur normalen Ausübung notwendig ist
  • Vgl. BGE 109 II 414, betreffend Bauverbotsdienstbarkeit

b) Vertragszweck ist konkret umschrieben oder ergibt sich aus dessen Auslegung = methodische gesehen, stellt die zweckbezogene Auslegung bereits eine Vertragsergänzung dar [vgl. ESCHMANN BEAT, Auslegung und Ergänzung von Dienstbarkeiten, Diss. Zürich 2005, S. 54

c) Auslegung des Vertragszwecks > Fortsetzung bei Ausübung während längerer Zeit, Ziffer 6

6. Vorschriften des öffentlichen Rechts

  • Auslegungsgrundlage für den Dienstbarkeitsvertrag können auch die Vorschriften des öffentlichen Rechts bilden, wenn im Dienstbarkeitsvertrag darauf verwiesen wird
    • Unbeachtlich ist eine grosszügige Vollzugspraxis der öffentlich-rechtlichen Vorschriften durch die Vollzugsbehörden für die Dienstbarkeitsbeteiligten (vgl. BGE 5A_449/2014 vom 02.10.2014)

Weiterführende Literatur

  • LIVER PETER, FN 1 v/N 84 zu ZGB 738
  • ESCHMANN BEAT, Auslegung und Ergänzung von Dienstbarkeiten, Diss. Zürich 2005, 163 S.
  • BYLAND DANIELA, Die Auslegung von Dienstbarkeiten, in: Jusletter 08.09.2008

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