Grundlage der rechtsgeschäftlichen Dienstbarkeit bildet:
Freiwillige vertragliche Vereinbarung
Dienstbarkeitsvertrag (auch: Servitutsvertrag)
- = sog. Innominatskontrakt, d.h. im Gesetz nicht geregelter Vertragstyp
- Dienstbarkeitsvertrag = Verpflichtungsgeschäft
- Notwendigkeit einer mängelfreien Begründung
- Regelung aller wesentlichen Punkte [vgl. BGE 95 II 615]
- Öffentliche Beurkundung
- Vertragstitel „Dienstbarkeitsvertrag“
- Untertitel (zB „Durchleitungsrecht“)
- Rubrum mit Angaben zu den Vertragsparteien
- Jeweilige Grundstücksangaben, unter den Parteidaten
- Dingliche Bestimmungen
- Vereinbarung über die Errichtung einer Dienstbarkeit
- Bezeichnung des belasteten Grundstücks
- Bezeichnung des berechtigten Grundstücks (Grunddienstbarkeit) oder der berechtigten Person (Personaldienstbarkeit)
- Umschreibung des Inhalts
- Umschreibung des Umfangs der Dienstbarkeitsausübung
- Dulden
- Unterlassen
- Kostentragung für Wartung, Unterhalt und Erneuerung der Dienstbarkeitsvorrichtung (Dienstbarkeitsberechtigter; bei Mitbenützung durch den Dienstbarkeitsbelasteten: ½ / ½)
- Obligatorische Bestimmungen
- Gegenleistung für die Dienstbarkeitseinräumung oder Unentgeltlichkeit (Schenkung)
- Weitere Bestimmungen
- Eintragungspflicht ins Grundbuch
- Wirkungsbeginn
- Wartung, Unterhalt und Erneuerung der Dienstbarkeitsvorrichtung
- Kostentragung (Notariats- und Grundbuchgebühren)
- ev. Auslegungsregeln
- ev. Gesamtwert, v.a. bei Verbindung mit einer Grundlast
- ev. Regeln für die Rückabwicklung bei vorzeitiger Auflösung
- Weiterüberbindungspflicht für die obligatorisch vereinbarten Rechte und Pflichten
- Allfällige Steuerfolgen und Vereinbarung deren Tragung
- Anwendbares Recht
- Gerichtsstand (Ort der gelegenen Sache)
- Salvatorische Klausel
Dienstbarkeitsplan
- = hervorragendes Mittel zur Beschreibung von Belastung und Berechtigung
- Dienstbarkeitsplan ohne öffentlichen Glauben seit 01.01.2012 nicht mehr erlaubt
- Seit der Sachenrechtsrevision, in Kraft getreten am 01.01.2012, gilt der neu gefasste und präzisierte Art. 732 Abs. 2:
- Beschränkt sich die Ausübung der Dienstbarkeit auf einen Teil des Grundstücks und ist die örtliche Lage im Rechtsgrundausweis nicht genügend bestimmbar umschrieben, so ist sie in einem Auszug des Planes zeichnerisch darzustellen.
- Von den Parteien vor dem 01.01.2012 privat produzierte Dienstbarkeitspläne
- nehmen – wie bisher – nicht am öffentlichen Glauben teil (vgl. BGer 5A_677/2011 vom 14.12.2011; Dienstbarkeitsplan ohne öffentlichen Glauben
- bleiben als Bestandteil vor dem 01.01.2012 geschlossener Dienstbarkeitsverträge weiterhin gültig.
- Seit der Sachenrechtsrevision, in Kraft getreten am 01.01.2012, gilt der neu gefasste und präzisierte Art. 732 Abs. 2:
- Dienstbarkeitsplan-Grundlage (seit 01.01.2012 zwingend)
- Erforderlich ist also ein Plan, der direkt aus den Registerdaten der amtlichen Vermessung generiert und über das Publikationsportal (zB GIS) ausgedruckt wird; ein Architektenplan ist nicht ausreichend
- Vgl. BGE 5A_593/2012 vom 01.11.2012 = BGE 138 III 742 ff.; https://www.bnlawyers.ch/2013/11/dienstbarkeitsplan-auch-architektenplan-nicht-ausreichend-als-grundbuchplan-2862
- Gemäss ZGB 732 Abs. 2, Botschaft zur Änderung des ZGB (BBl 2007, S. 5310, Ziffer 2.2.1.1) und der neuen herrschenden Lehre genügt nach dem neuem Recht ein privat erstellter Plan nicht mehr, um die örtliche Lage der Dienstbarkeitsausübung im Rechtsgrundausweis darzustellen, auch wenn es den Parteien erlaubt ist, die Einzeichnungen selber vorzunehmen.
- Vgl. Kreisschreiben der Verwaltungskommission des Obergerichts des Kantons Zürich an die Notariate und Grundbuchämter betreffend Auszug des Planes für das Grundbuch als Voraussetzung für die Darstellung der örtlichen Lage der Dienstbarkeitsausübung vom 26.06.2013
- Erforderlich ist also ein Plan, der direkt aus den Registerdaten der amtlichen Vermessung generiert und über das Publikationsportal (zB GIS) ausgedruckt wird; ein Architektenplan ist nicht ausreichend
Einzeichnung von Belastung bzw. Berechtigung
- Belastung
- Falls nur ein Teil des Grundstücks dienstbarkeitsbelastet sein soll, eignet sich der Dienstbarkeitsplan für die Herstellung der bestimmten oder bestimmbaren Fläche gut
- Flächen, die mit einem selbständigen und dauernden Baurecht belastet werden und nicht die Dimension des belasteten Grundstücks ausmachen, sind vom Geometer auszumessen und mit Strichlinie im Katasterplan einzutragen.
- Falls nur ein Teil des Grundstücks dienstbarkeitsbelastet sein soll, eignet sich der Dienstbarkeitsplan für die Herstellung der bestimmten oder bestimmbaren Fläche gut
- Berechtigung
- Für die Beschreibung von Berechtigung mit Dimensionen oder Distanzangaben, die kaum in Wort zu fassen sind, empfiehlt sich die Erstellung eines Dienstbarkeitsplans
- Wegrechte
- Wegeinzeichnung auf dem Dienstbarkeitsplan
- Leitungsrecht
- Gegenstand
- Leitungsbaurecht
- Durchleitungsrecht
- Einzeichnung des Leitungsverlaufs und der Schächte für Anschluss bzw. Zu- und Ableitung
- Gegenstand
- Aussichtsdienstbarkeiten
- Einzeichnung der frei zu haltenden Flächen
- Baubeschränkungen
- Fläche, wo nicht oder nicht so hoch gebaut werden darf
- Projektbezogene Gebäudesituierungen
- Näherbaurecht
- Allgemeine Darstellung eines möglichen Näherbaus
- Projektbezogene Gebäudesituierungen
- Grenzbaurecht
- Einzeichnung der Grenzlänge, wo der Grenzbau gestattet ist
- Wegrechte
- Dienstbarkeitsplan ohne öffentlichen Glauben | bnlawyers.ch
- Für die Beschreibung von Berechtigung mit Dimensionen oder Distanzangaben, die kaum in Wort zu fassen sind, empfiehlt sich die Erstellung eines Dienstbarkeitsplans
Kausalität des Grundbucheintrags (Kausalitätsprinzip)
- Gesetzliche Grundlage
- ZGB 974 Abs. 2; ZGB 965; BGE 95 II 614 f.
- Ohne gültiges Verpflichtungsgeschäft (Dienstbarkeitsvertrag) kein Grundbucheintrag
- bei ungültigem Dienstbarkeitsvertrag ist die Dienstbarkeit wieder zu löschen (Grundbuchberichtigung)
- vorbehalten bleibt der Schutz gutgläubiger Dritter [ZGB 975 Abs. 2 und ZGB 973; vgl. ZBJV 113 (1977) S. 198 ff.]
Eigentümerdienstbarkeit
- Form und Kostenpunkt
- Bis 31.12.2011
- Es genügt eine schriftliche Grundbuchanmeldung
- Es fielen nur die Grundbuchgebühren an
- Vgl. ZGB 733, aGBVo 20 Abs. 1 und ZGB 779a sowie ZGB 680 betreffend die Aufhebung oder Änderung von öffentlich Eigentumsbeschränkungen; ZBJV 110 (1974) S. 231 f. = ZBGR 57 (1976) Nr. 2 S. 21 f.
- Ab 01.01.2012
- Eigentümerdienstbarkeit sind öffentlich zu beurkunden und generieren die gleichen Kosten wie die Dienstbarkeitsbegründung unter mehreren Parteien
- Ein Unterschied bleibt, nämlich die Vorausplanung
- Bis 31.12.2011
- Recht- und Lasten-Vorbestimmung
- Die Eigentümerdienstbarkeit hat den Vorteil, eines voraus bestehenden beschränkt dinglichen Rechts bzw. Last, welches bei einer Handänderung – vorbehältlich einer einvernehmlichen Änderung – tel quel vom Erwerber übernommen wird
Enteignung
-
- Gesetzliche Grundlage
- Bundesgesetz über die Enteignung (EntG; SR 711)
- Enteignungsgesetze der Kantone
- Verhältnismässigkeit
- Der Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann es gebieten, dass der Enteigner nicht Eigentum enteignen darf, sondern sich mit der Begründung einer Dienstbarkeit bescheiden muss [vgl. EntG 5 und EntG 91 Abs. 1]
- Vgl. hiezu
- BGE vom 07.05.1975 in VPB 40 (1976) Nr. 84
- BGE 104 Ib 199 betreffend enteignungsweise Begründung von Durchleitungsdienstbarkeiten
- VPB 40 (1976) Nr. 85 betreffend Baurechtsdienstbarkeit für Trolleybus-Fahrleitungsmasten
- BGE 99 Ia 473 ff. betreffend Schulhaus (Zusprechung von Volleigentum)
- Vgl. hiezu
- Der Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann es gebieten, dass der Enteigner nicht Eigentum enteignen darf, sondern sich mit der Begründung einer Dienstbarkeit bescheiden muss [vgl. EntG 5 und EntG 91 Abs. 1]
- Verfahren
- Formelles und Verfahren nach EntG bzw. den kantonalen Enteignungsgesetzen
- Gesetzliche Grundlage
Legalservitut (sog. Zwangsdienstbarkeit)
-
- Gesetzliche Grundlage
- ZGB
- Grundsatz
- Anspruch auf Dienstbarkeitserrichtung besteht von Gesetzes wegen
- Dienstbarkeit entsteht erst nach entsprechender Errichtung
- Freiwillige Vereinbarung
- Normalerweise versuchen sich die Parteien einvernehmlich über eine Rechtseinräumung zu einigen
- Verhandlungsspielraum ist meistens vorhanden
- Zwangsweise Eintragung der Legalservitut
- Bei Nichteinigung kann der Anspruchsberechtigte den Richter anrufen
- Das Gerichtsurteil bildet Rechtsgrund für die Eintragung der Legalservitut im Grundbuch
- Anwendungsfälle / Rechtsanspruch
- Überbaurecht
- ZGB 674 Abs. 3
- Vgl. Überbaurecht
- Nachbarliche Durchleitungsrechte
- ZGB 691
- Vgl. Leitungsrecht und Durchleitungsrecht
- Notwegrecht
- ZGB 694
- Abgrenzung
- Wegrecht gemäss ZGB 695 / 696 gilt als andere gesetzliche Eigentumsbeschränkung (und nicht als unmittelbares oder mittelbares gesetzliche Dienstbarkeit
- Vgl. MEIER-HAYOZ ARTHUR, N 2 zu ZGB 695; BJM 1972 S. 22
- Absenz eines Weges von der öffentlichen Strasse zum Grundstück des berechtigten Eigentümers
- Anspruch auf Notwegrechts-Einräumung gegen volle Entschädigung
- Notwegrecht bejaht
- BGE 93 II 167, BGE 107 II 323 ff., ZBGR 65 (1984) Nr. 13 S. 106 f.
- Notwegrecht verneint
- BGE 105 II 178, BGE 110 II 17, BGE 110 II 125 ff.
- Vgl. Wegrecht
- Notbrunnenrecht
- ZGB 71
- Überbaurecht
- Gesetzliche Grundlage
Art. 731 ZGB
1 Zur Errichtung einer Grunddienstbarkeit bedarf es der Eintragung in das Grundbuch.
2 Für Erwerb und Eintragung gelten, soweit es nicht anders geordnet ist, die Bestimmungen über das Grundeigentum.
3 Die Ersitzung ist nur zu Lasten von Grundstücken möglich, an denen das Eigentum ersessen werden kann.
Art. 732 ZGB
1 Das Rechtsgeschäft über Errichtung einer Grunddienstbarkeit bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung.
2 Beschränkt sich die Ausübung einer Dienstbarkeit auf einen Teil des Grundstücks und ist die örtliche Lage im Rechtsgrundausweis nicht genügend bestimmbar umschrieben, so ist sie in einem Auszug des Planes für das Grundbuch zeichnerisch darzustellen.
Judikatur
- BGE 138 III 742 ff. (5A_593/2012) (Architektenplan als Plan für das Grundbuch)
- ZBGR 65 (1984) Nr. 13 S. 106 f.
Literatur
- Dienstbarkeitsvertrag
- STREIFF ULIN / PELLEGRINI BRUNO / VON KAENEL ADRIAN, Der Dienstbarkeitsvertrag, in: Vertragsvorlagen, S. 481 ff.
- Dienstbarkeitsplan
- Kreisschreiben der Verwaltungskommission des Obergerichts des Kantons Zürich an die Notariate und Grundbuchämter betreffend Auszug des Planes für das Grundbuch als Voraussetzung für die Darstellung der örtlichen Lage der Dienstbarkeitsausübung vom 26.06.2021
- Checkliste Disposition „Dienstbarkeitsvertrag“
- Muster
- Auslegung
- Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft
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