Rechtsgrund / Dienstbarkeitsvertrag

Grundlage der rechtsgeschäftlichen Dienstbarkeit bildet:

Freiwillige vertragliche Vereinbarung

Dienstbarkeitsvertrag (auch: Servitutsvertrag)

  • = sog. Innominatskontrakt, d.h. im Gesetz nicht geregelter Vertragstyp
  • Dienstbarkeitsvertrag   =   Verpflichtungsgeschäft
  • Notwendigkeit einer mängelfreien Begründung
  • Regelung aller wesentlichen Punkte [vgl. BGE 95 II 615]
    • Öffentliche Beurkundung
    • Vertragstitel „Dienstbarkeitsvertrag“
    • Untertitel (zB „Durchleitungsrecht“)
    • Rubrum mit Angaben zu den Vertragsparteien
    • Jeweilige Grundstücksangaben, unter den Parteidaten
    • Dingliche Bestimmungen
      • Vereinbarung über die Errichtung einer Dienstbarkeit
      • Bezeichnung des belasteten Grundstücks
      • Bezeichnung des berechtigten Grundstücks (Grunddienstbarkeit) oder der berechtigten Person (Personaldienstbarkeit)
      • Umschreibung des Inhalts
      • Umschreibung des Umfangs der Dienstbarkeitsausübung
        • Dulden
        • Unterlassen
      • Kostentragung für Wartung, Unterhalt und Erneuerung der Dienstbarkeitsvorrichtung (Dienstbarkeitsberechtigter; bei Mitbenützung durch den Dienstbarkeitsbelasteten: ½ / ½)
    • Obligatorische Bestimmungen
      • Gegenleistung für die Dienstbarkeitseinräumung oder Unentgeltlichkeit (Schenkung)
      • Weitere Bestimmungen
        • Eintragungspflicht ins Grundbuch
        • Wirkungsbeginn
        • Wartung, Unterhalt und Erneuerung der Dienstbarkeitsvorrichtung
        • Kostentragung (Notariats- und Grundbuchgebühren)
        • ev. Auslegungsregeln
        • ev. Gesamtwert, v.a. bei Verbindung mit einer Grundlast
        • ev. Regeln für die Rückabwicklung bei vorzeitiger Auflösung
        • Weiterüberbindungspflicht für die obligatorisch vereinbarten Rechte und Pflichten
        • Allfällige Steuerfolgen und Vereinbarung deren Tragung
        • Anwendbares Recht
        • Gerichtsstand (Ort der gelegenen Sache)
        • Salvatorische Klausel

Dienstbarkeitsplan

=   hervorragendes Mittel zur Beschreibung von Belastung und Berechtigung

Dienstbarkeitsplan ohne öffentlichen Glauben
Dienstbarkeitsplan-Grundlage
  • Erforderlich ist ein Plan, der direkt aus den Registerdaten der amtlichen Vermessung generiert und über das Publikationsport ausgedruckt wird; ein Architektenplan ist nicht ausreichend
  • Vgl. BGE 5A_593/2012 vom 01.11.2012 = BGE 138 III 742 ff.; www.bnlawyers.ch/news-Immobiliarsachenrecht-Dienstbarkeitsplan-Auch-Architektenplan-nicht-ausreichend-als-Grundbuchplan
Einzeichnung von Belastung bzw. Berechtigung
  • Belastung
    • Falls nur ein Teil des Grundstücks dienstbarkeitsbelastet sein soll, eignet sich der Dienstbarkeitsplan für die Herstellung der bestimmten oder bestimmbaren Fläche gut
      • Flächen, die mit einem selbständigen und dauernden Baurecht belastet werden und nicht die Dimension des belasteten Grundstücks ausmachen, sind vom Geometer auszumessen und mit Strichlinie im Katasterplan einzutragen.
  • Berechtigung
    • Für die Beschreibung von Berechtigung mit Dimensionen oder Distanzangaben, die kaum in Wort zu fassen sind, empfiehlt sich die Erstellung eines Dienstbarkeitsplans
      • Wegrechte
        • Wegeinzeichnung auf dem Dienstbarkeitsplan
      • Leitungsrecht
        • Gegenstand
          • Leitungsbaurecht
          • Durchleitungsrecht
        • Einzeichnung des Leitungsverlaufs und der Schächte für Anschluss bzw. Zu- und Ableitung
      • Aussichtsdienstbarkeiten
        • Einzeichnung der frei zu haltenden Flächen
      • Baubeschränkungen
        • Fläche, wo nicht oder nicht so hoch gebaut werden darf
        • Projektbezogene Gebäudesituierungen
      • Näherbaurecht
        • Allgemeine Darstellung eines möglichen Näherbaus
        • Projektbezogene Gebäudesituierungen
      • Grenzbaurecht
        • Einzeichnung der Grenzlänge, wo der Grenzbau gestattet ist
    • Dienstbarkeitsplan ohne öffentlichen Glauben | bnlawyers.ch

Kausalität des Grundbucheintrags (Kausalitätsprinzip)

  • Gesetzliche Grundlage
    • ZGB 974 Abs. 2; ZGB 965; BGE 95 II 614 f.
  • Ohne gültiges Verpflichtungsgeschäft (Dienstbarkeitsvertrag) kein Grundbucheintrag
    • bei ungültigem Dienstbarkeitsvertrag ist die Dienstbarkeit wieder zu löschen (Grundbuchberichtigung)
    • vorbehalten bleibt der Schutz gutgläubiger Dritter [ZGB 975 Abs. 2 und ZGB 973; vgl. ZBJV 113 (1977) S. 198 ff.]

Eigentümerdienstbarkeit

  • Form und Kostenpunkt
    • Bis 31.12.2011
      • Es genügt eine schriftliche Grundbuchanmeldung
      • Es fielen nur die Grundbuchgebühren an
      • Vgl. ZGB 733, aGBVo 20 Abs. 1 und ZGB 779a sowie ZGB 680 betreffend die Aufhebung oder Änderung von öffentlich Eigentumsbeschränkungen; ZBJV 110 (1974) S. 231 f. = ZBGR 57 (1976) Nr. 2 S. 21 f.
    • Ab 01.01.2012
      • Eigentümerdienstbarkeit sind öffentlich zu beurkunden und generieren die gleichen Kosten wie die Dienstbarkeitsbegründung unter mehreren Parteien
      • Ein Unterschied bleibt, nämlich die Vorausplanung
  • Recht- und Lasten-Vorbestimmung
    • Die Eigentümerdienstbarkeit hat den Vorteil, eines voraus bestehenden beschränkt dinglichen Rechts bzw. Last, welches bei einer Handänderung – vorbehältlich einer einvernehmlichen Änderung – tel quel vom Erwerber übernommen wird

Enteignung

    • Gesetzliche Grundlage
      • Bundesgesetz über die Enteignung (EntG; SR 711)
      • Enteignungsgesetze der Kantone
    • Verhältnismässigkeit
      • Der Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann es gebieten, dass der Enteigner nicht Eigentum enteignen darf, sondern sich mit der Begründung einer Dienstbarkeit bescheiden muss [vgl. EntG 5 und EntG 91 Abs. 1]
        • Vgl. hiezu
          • BGE vom 07.05.1975 in VPB 40 (1976) Nr. 84
          • BGE 104 Ib 199 betreffend enteignungsweise Begründung von Durchleitungsdienstbarkeiten
          • VPB 40 (1976) Nr. 85 betreffend Baurechtsdienstbarkeit für Trolleybus-Fahrleitungsmasten
          • BGE 99 Ia 473 ff. betreffend Schulhaus (Zusprechung von Volleigentum)
    • Verfahren
      • Formelles und Verfahren nach EntG bzw. den kantonalen Enteignungsgesetzen

Legalservitut (sog. Zwangsdienstbarkeit)

    • Gesetzliche Grundlage
      • ZGB
    • Grundsatz
      • Anspruch auf Dienstbarkeitserrichtung besteht von Gesetzes wegen
      • Dienstbarkeit entsteht erst nach entsprechender Errichtung
    • Freiwillige Vereinbarung
      • Normalerweise versuchen sich die Parteien einvernehmlich über eine Rechtseinräumung zu einigen
      • Verhandlungsspielraum ist meistens vorhanden
    • Zwangsweise Eintragung der Legalservitut
      • Bei Nichteinigung kann der Anspruchsberechtigte den Richter anrufen
      • Das Gerichtsurteil bildet Rechtsgrund für die Eintragung der Legalservitut im Grundbuch
    • Anwendungsfälle / Rechtsanspruch
      • Überbaurecht
      • Nachbarliche Durchleitungsrechte
      • Notwegrecht
        • ZGB 694
        • Abgrenzung
          • Wegrecht gemäss ZGB 695 / 696 gilt als andere gesetzliche Eigentumsbeschränkung (und nicht als unmittelbares oder mittelbares gesetzliche Dienstbarkeit
          • Vgl. MEIER-HAYOZ ARTHUR, N 2 zu ZGB 695; BJM 1972 S. 22
        • Absenz eines Weges von der öffentlichen Strasse zum Grundstück des berechtigten Eigentümers
          • Anspruch auf Notwegrechts-Einräumung gegen volle Entschädigung
        • Notwegrecht bejaht
          • BGE 93 II 167, BGE 107 II 323 ff., ZBGR 65 (1984) Nr. 13 S. 106 f.
        • Notwegrecht verneint
          • BGE 105 II 178, BGE 110 II 17, BGE 110 II 125 ff.
        • Vgl. Wegrecht
      • Notbrunnenrecht
        • ZGB 71